Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings (đơn vị chuyên tư vấn, đào tạo pháp lý bất động sản theo phương pháp thực hành tại TP HCM) vừa công bố 8 thủ đoạn lừa đảo khi mua bán nhà đất diễn ra phổ biến trên thị trường và cảnh báo người dân phòng tránh để không bị thiệt hại hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Đây là 8 chiêu lừa tinh vi đã diễn ra trong giai đoạn 2019-2023, từng khiến nhiều người rơi vào cảnh mất tiền tỷ và mất tài sản.

Lừa đảo mua bán nhà đất bằng giấy tờ giả

Kẻ lừa đảo nhà đất giả dạng làm người mua nhà, lân la vào xem nhà và yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ nhà đất. Sau khi đã có thông tin căn nhà, kẻ lừa đảo sẽ dùng những thủ thuật tinh vi để làm giấy tờ nhà đất giả y như bản thật. Sau đó, những kẻ này quay lại xem nhà, yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ nhà lần nữa rồi nhanh tay đánh tráo giấy tờ giả đã làm sẵn với giấy tờ thật của chủ nhà.

Khi đã cầm trong tay những bộ giấy tờ thật, kẻ lừa đảo nhà đất sẽ dùng giá rẻ để nhanh chóng bán căn nhà này cho người khác hoặc sang tay thêm càng nhiều người càng tốt rồi cao bay xa chạy trước khi mọi chuyện vỡ lỡ. Nhiều trường hợp lừa đảo nhà đất bằng giấy tờ giả đã bị phanh phui trong 2-3 năm gần đây.

Dàn cảnh nhiều người mua tạo giá ảo

Đây là chiêu tạo thị trường ảo thường được cò đất dựng lên. Khi thấy một khách hàng tiềm năng tỏ vẻ ưng ý mảnh đất hoặc căn nhà, một nhóm cò đất sẽ phối hợp tạo hiện trường giả. Để có màn kịch này, người bán sẽ thuê vài người giả làm người đi xem cùng thời điểm với khách hàng tiềm năng. Những người mua ảo được dàn dựng sẵn sàng đề xuất trả giá cao hơn để mua cho bằng được. Nhiều người tranh mua ảo sẽ khiến khách hàng có nhu cầu thật cảm thấy căn nhà này chắc phải có vị trí thuận tiện, phong thủy tốt, tương lai sẽ tăng giá cao. Nhưng trên thực tế, người mua đã sập bẫy khi phải trả thêm hàng trăm triệu đồng thậm chí tiền tỷ để mua cho được căn nhà hay mảnh đất, cao hơn rất nhiều so với giá trị thật.

Bán nhà đất bị kê khai tài sản

Đây là trường hợp trớ trêu khi người dân mua phải nhà đất của người trong diện chuẩn bị thi hành án. Giữa thời gian tòa tuyên án đến lúc thi hành, những người này sẽ tìm mọi cách nhanh chóng bán nhà, sang tên cho người khác để lấy tiền mặt. Sau đó, họ sẽ tẩu tán số tiền này chứ không dùng để thi hành án theo yêu cầu của tòa.

Với trường hợp này, dù người mua đã công chứng sang tên nhưng có nguy cơ mất trắng. Theo Điều 24 Nghị định 62 năm 2015 hướng dẫn Luật thi hành án dân sự, kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực, nếu người phải thi hành án chuyển nhượng tài sản cho người khác mà không dùng khoản tiền thu được để thi hành án thì lô đất đó vẫn bị kê biên. Khi đó, bên mua lô đất muốn giành lại tài sản để đòi công bằng sẽ bước vào cuộc tranh chấp, gặp nhiều vấn đề rắc rối. Người khách mua nhà vô tình còn phải tốn thêm tiền bạc, thời gian thuê luật sư giải quyết.

Hứa hẹn chuyển đổi đất lên thổ cư

Nhiều trường hợp người dân tìm đất để xây nhà an cư nhưng rồi bị cò đất hướng dẫn mua phải đất trồng cây, đất lúa với lời hứa chuyển đổi lên đất thổ cư. Người mua cuối cùng phải ôm mãi miếng đất đó không thể chuyển thành đất ở để xây nhà trong khi phải thuê trọ hàng tháng. Các dự án đất nền phân lô không phép thường xảy ra trường hợp này.

Điển hình là trường hợp anh Trí (ngụ tại TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) đã mua lô 150 m2 đất trồng cây lâu năm, có sẵn sổ hồng tại thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giá 1,2 tỷ đồng. Chủ đầu tư cam kết rằng sẽ công chứng sang tên, chuyển đổi lên thổ cư trong vòng 3 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán. Hơn nửa năm sau, anh Trí đã thanh toán 98% giá trị lô đất nhưng vẫn chưa thấy bóng dáng sổ thổ cư đâu. Đất thì không được phép xây dựng, chủ đầu tư bỗng dưng “mất tích” không tìm được.

Khuyến nghị Mogin Holdings đối với trường hợp hứa hẹn bán đất lúa lên được thổ cư là người mua phải cảnh giác không dễ chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư. Trước khi quyết định mua cần tìm đến chính quyền địa phương để rà soát hoặc kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất kỹ càng.

Lừa bán nhà đất qua vi bằng

Các trường hợp lừa đảo mua bán nhà đất qua hợp đồng vi bằng thường xảy ra ở những quận, huyện vùng ven TP HCM hoặc vùng ven của các đô thị lớn trong hơn nửa thập niên qua. Các loại tài sản thường bị kẻ xấu lừa bán qua vi bằng thường là nhà không phép, sai phép, nhà 3 chung (một lô xây nhà 2-3 vách, tách thành 2-3 căn, bán cho nhiều người, chung sổ đỏ). Với loại hình này, khi một người muốn bán phải được sự đồng ý của các thành viên còn lại.

Những kẻ lừa đảo nhà đất đã gom đất xây nhà không phép hoặc sai phép rồi chia ra bán từng căn theo hình thức lập vi bằng. Sau đó, những kẻ này sẽ sử dụng các từ như “vi bằng công chứng thừa phát lại” hay “công chứng thừa phát lại” để dụ dỗ người mua nhà thiếu hiểu biết vào tròng.

Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Việc lập vi bằng thực chất chỉ là xác thực giao dịch xảy ra, có việc trả tiền của người mua và nhận tiền của người bán, chứ chưa thể xác thực tính đúng đắn theo pháp luật của giao dịch đó. Trong trường hợp đất dính tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép thì việc lập vi bằng không còn giá trị.

Mua nhà dự án chưa có bảo lãnh ngân hàng

Tại khoản 1, điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng.

Khoản 2 điều 56 luật này có quy định thêm, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Có thể xem chứng thư bảo lãnh ngân hàng là lá bùa hộ mệnh giúp người mua nhà trên giấy phòng thân khi tiến độ dự án chẳng may xảy ra sự cố ngoài ý muốn, bị đình trệ.

Tuy nhiên, vì cả tin hoặc chưa am hiểu quy định pháp luật, nhiều khách hàng mua căn hộ chung cư hoặc nhà liền thổ dự án đang xây lại bỏ qua lá bùa hộ mệnh này. Lợi ích khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có đầy đủ chứng thư bảo lãnh là khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính hay chậm bàn giao nhà, ngân hàng bảo lãnh sẽ trả số tiền khách hàng đã đóng và các khoản tiền khác theo hợp đồng. Mặt khác, để phát hành chứng thư bảo lãnh cho dự án hoặc từng sản phẩm thuộc dự án, ngân hàng đã qua bước thẩm định pháp lý, nhờ đó khách hàng cũng giảm được phần nào rủi ro.

Một bất động sản bán cùng lúc cho nhiều người

Hình thức lừa đảo nhà đất này thường bị phanh phui ở các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay, rất phổ biến ở khu vực nông thôn hoặc vùng ven của đô thị lớn. Những kẻ lừa đảo nhà đất trong các trường hợp này không có sổ đỏ, sổ hồng mà chỉ rao bán căn nhà với giá cực thấp để dụ dỗ người mua sập bẫy. Đến bước làm giấy tờ chuyển nhượng thì kẻ lừa đảo nhà đất đã lấy được tiền cọc hay một phần tiền từ khách hàng, họ chỉ làm cam kết giấy tay với nhiều hứa hẹn. Sau khi chồng tiền, người mua tìm đủ mọi cách liên lạc lại nhưng kẻ lừa đảo không hồi âm.

Bán suất mua nhà ở xã hội

Theo quy định, người mua nhà ở xã hội không được phép chuyển nhượng căn nhà trong thời gian 5 năm tính từ thời điểm tất toán số tiền mua cho chủ đầu tư. Để lách luật, nhiều môi giới liên kết với chủ sở hữu nhà ở xã hội làm giấy tờ tay, nhận 95% số tiền chuyển nhượng từ người khách hàng F2, F3 nhưng hứa 5 năm sau mới tiến hành công chứng sang tên rồi nhận 5% còn lại. Đây là hành vi chuyển nhượng nhà ở xã hội trái luật. Việc đã đóng 95% giá trị căn nhà nhưng 5 năm sau mới được sang tên là một rủi ro cực lớn đối với người mua sau cùng.

Khuyến nghị đối với người mua nhà ở xã hội là đừng tin vào lời hứa hẹn “chạy” suất mua nhà giá thấp vì có nhiều rủi ro bị thanh tra, điều tra thậm chí mất tiền chênh, tiền cọc, tiền nộp trước nhưng vẫn không nhận được nhà.