Rút chân khỏi phân khúc đầu tư “vua”, nhà đầu tư “hái trái ngọt”

Anh N.T (một nhà đầu tư “chinh chiến” nhiều năm trên thị trường bất động sản ở Hà Nội) cho biết, cuối năm 2021, nhận thấy đất nền đã tăng giá quá cao, có yếu tố tăng ảo, anh rút đầu tư khỏi phân khúc này.

Và đúng như dự đoán của anh T, phân khúc đất nền sau đó rơi vào “khủng hoảng” nặng nề, nhiều lô đất giảm giá 30-50% cũng không có thanh khoản.

“Khi đất nền được ví như phân khúc đầu tư vua thì phân khúc căn hộ không được mấy quan tâm. Nhất là khi câu chuyện đầu tư căn hộ để cho thuê thu về tỷ suất lợi nhuận thấp do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường căn hộ cho thuê ế ẩm. Nhưng theo quan điểm của tôi, khi phân khúc không được mấy quan tâm mới lại có dư địa để đầu tư”, anh T cho biết.

Anh T. mua 2 căn hộ chung cư với tổng vốn đầu tư 6 tỷ đồng ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) vào đầu năm 2022. Mỗi căn mua với giá 3 tỷ đồng, 2 phòng ngủ, mỗi tháng cho thuê được 8 triệu đồng. Đến giữa năm 2022, giá căn hộ đã qua sử dụng tăng chóng mặt. Căn hộ của anh đã tăng thêm 500 triệu đồng. Anh quyết định bán 1 căn hộ và giữ lại 1 căn để cho thuê thu dòng tiền hàng tháng.

“Khi thị trường trầm lắng, tôi nhận thấy đầu tư căn hộ neo đậu dòng tiền tốt hơn bởi đây là bất động sản dòng tiền – hàng tháng thu tiền cho thuê và giá căn hộ sẽ tăng theo thời gian. Trước đây, mọi người bảo mua chung cư là tiêu sản, giá trị giảm dần qua các năm. Nhưng thực tế ngược lại, giá căn hộ giai đoạn giữa năm 2022 đã tăng mạnh. Cho nên, khi đầu tư vào căn hộ, cái tôi chờ đợi đó là sự tăng giá. Và khi bán đi 1 căn, tôi lãi được 500 triệu đồng”, anh T chia sẻ.

Cũng đầu tư vào phân khúc căn hộ thay vì gửi tiền vào ngân hàng, chị T.H (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, với 3 tỷ đồng, nếu gửi ngân hàng thời điểm lãi suất tầm 8,5%/năm, mỗi tháng thu về hơn 20 triệu đồng tiền lãi. Hiện tại, với lãi suất gửi 5,5%/năm, mỗi tháng thu về tầm 14 triệu đồng. Dù lãi thu về từ gửi ngân hàng cao hơn việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê tháng được tầm 8-9 triệu đồng nhưng tôi vẫn quyết định mua căn hộ rồi cho thuê.

Lý giải về quyết định trên, chị H cho rằng: “Đầu tư căn hộ cho thuê vừa mang lại lợi nhuận ổn định, vừa là “của để dành” an toàn. Đó là chưa kể đến việc giá thuê tăng theo thời gian, cùng với đó giá nhà cũng tăng”.

Chờ đợi tăng giá

Ngay trong giai đoạn chững lại của thị trường vừa qua, phân khúc căn hộ vẫn tăng giá bất chấp tình trạng ảm đạm chung. Cụ thể, trong tháng 4, giá rao bán căn hộ tại Hà Nội đối với phân khúc bình dân và trung cấp tăng lần lượt 2% và 4% so với cùng kỳ. Còn tại TP.HCM, căn hộ trung cấp và cao cấp tăng lần lượt 2% và 6% so với cùng kỳ, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng: “Tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tăng 10-15% mỗi năm. Ngược lại,  thanh khoản kém dòng vốn của nhà đầu tư vẫn “đọng” ở đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà thấp tầng. Theo tôi, đây là thời điểm nên xuống tiền ở những dòng bất động sản phục vụ nhu cầu sử dụng thực: ở hoặc có thể cho thuê giá tốt và chờ tăng giá”.

Ông Trung chỉ ra rằng, hiện tại thị trường đang có sự chuyển hướng của các nhà đầu tư, thay vì trung thành với sản phẩm thấp tầng thì cùng số tiền họ chuyển sang mua 10 căn hộ trung đến cao cấp. Đơn giản vì cùng vốn đầu tư đó, biệt thự có thể cho thuê với giá 50-60 triệu/tháng và tính cơ động của dòng tiền không có. Trong khi với 10 căn hộ, nhà đầu tư có thể thu về 15-18 triệu đồng/căn, tổng số tiền từ cho thuê tới 180 triệu đồng/tháng. Đương nhiên, giá căn hộ trung, cao cấp cũng sẽ tăng tịnh tiến theo thời gian.

“Với tình cảnh hiện tại của thị trường, nhà đầu tư đang cần một nơi an toàn để neo đậu dòng tiền. Vì thế, căn hộ cao cấp là dòng sản phẩm an toàn nhất trong tất cả các phân khúc, bởi có thể cho thuê, hoặc bán dễ dàng”, vị này chia sẻ.

Ông Trung cũng đưa ra 5 chỉ dấu quan trọng với các dự án sinh dòng tiền tốt là Vị trí dự án dễ dàng kết nối với hạ tầng giao thông; Concept cao cấp của sản phẩm, từ thiết kế kiến trúc, cảnh quan đến tiêu chuẩn bàn giao nội thất; Hạ tầng tiện ích phục vụ nhu cầu sống với chất lượng cao của cư dân, Vận hành chuẩn mực và cuối cùng yếu tố then chốt là Cộng đồng văn minh.

“Thực tế những khu đô thị có nhiều người giàu sinh sống thì giá căn hộ luôn luôn tăng cao. Những khu vực có nhiều người nước ngoài tập trung thì giá thuê và giá căn hộ nơi đó sẽ tăng giá rất nhanh. Với phân khúc dành cho tầng lớp trung lưu, thì chỉ có khái niệm là mua đuổi, tức giá sau tăng hơn giá trước. Thực tế đã chứng minh ở thị trường TP.HCM, tất cả các khu cao cấp đã hình thành mặt bằng giá mới. Giá căn hộ cao cấp ở Hà Nội hiện nay chỉ bằng khoảng 80% so với TP.HCM, và tiếp tục có xu hướng đi lên”, ông Trung cho biết.

Đó là lý do tại sao nhiều nhà đầu tư bỏ 2-3 tỷ mua căn hộ rồi cho thuê được 8 triệu đồng/tháng, trong khi gửi ngân hàng mỗi tháng 14-15 triệu đồng.

Vị này chia sẻ thêm: “Đây là bài toán kinh tế về dòng tiền, bài toán kinh tế về giá trị vốn. Giai đoạn này là giai đoạn rất tốt để mua tích lũy các dự án căn hộ cao cấp. Nó giống hệt như việc mà cách đây 4-5 năm trước, cơ hội mua đất là rất tốt thì bây giờ đã không thể mua được nữa bởi đất nền đã thiết lập mặt bằng giá cao hơn giá trị mang lại”.